Stai cercando di
da mesi con una agenzia immobiliare o con il “fai da te” ma non hai ancora ricevuto nessuna offerta?​

Dal Nord Europa, il nuovo sistema di compravendita immobiliare che sta rivoluzionando il settore immobiliare italiano. Vendi il tuo immobile in 60 giorni al miglior prezzo di mercato, evitando i perditempo, visite a vuoto, ed estenuanti offerte a ribasso.

Oltre…

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…aspettano solo di valutare la tua casa e farti un’offerta – tu accetterai solo la migliore.

Ciao, sono
Filippo Caciolli!

Sono il co-Fondatore di Dimorama e questa è la storia di come, con Dimorama, sono riuscito a portare in Italia un sistema “unico” ed innovativo che ti permette di vendere casa in 60 giorni, là dove il “fai da te” o le agenzie immobiliari normalmente falliscono.

Oggi con Dimorama vendiamo in media 45 case ogni mese, per la gioia dei proprietari che avevano ormai perso ogni speranza.

Ma non è sempre stato così…

All’inizio ero un universitario senza grosse speranze, impiegato come agente immobiliare.

Fin da giovanissimo ho lavorato con le agenzie più note del panorama italiano. Esatto, quelle a cui stai pensando in questo momento.

Quando ho iniziato io (ti parlo del 1995) lavorare nell’immobiliare era semplice. C’era molta offerta e molta domanda, il settore era nel massimo della sua espansione.

Purtroppo però arrivò la crisi immobiliare del 2007-2008. Il valore delle case cominciò a scendere, continuando mese dopo mese.

Chi stava cercando di vendere casa, pur stracciando i prezzi non aveva chance di riuscire.

Nessuno (nemmeno noi operatori) sapevamo cosa ci aspettava nel futuro.

Nel giro di un paio d’anni (2010) ci siamo trovati con un settore completamente paralizzato.

Da quel momento in poi, le città italiane si sono riempite di immobili invenduti, così tanti che la loro quota oltrepassò per la prima volta il tetto dei 3 milioni.

Ed arriviamo ad oggi.

Il picco negativo della crisi è alle spalle. Allora perché è ancora così problematico vendere casa?

Ecco la conclusione a cui sono arrivato dopo anni di osservazioni su centinaia di casi:

Quando il mercato “tira” i compratori sono obbligati ad accettare qualsiasi condizione venga imposta dal venditore o dall’intermediario:

prezzi alti, professionisti dalle capacità “discutibili” e meccanismi di compravendita contorti (agenzie e proposte di acquisto), problemi piccoli e grandi sugli immobili mai chiaramente evidenziati in partenza.

Ma quando – come oggi – ci sono più immobili in vendita che compratori succede esattamente l’opposto: sono i compratori che “regolano” il mercato. E che dettano legge.

Vuoi realmente vendere il tuo immobile?

Allora il primo passo è comprendere i meccanismi che regolano il mercato di oggi. Poi potrai decidere di non vendere (non sempre vendere è la soluzione migliore) ma ignorare la realtà è la tecnica dello “struzzo” che non paga mai.

Meglio avere strumenti per una valutazione scientifica, per poi decidere cosa sia giusto fare nel tuo caso.

Torniamo alla domanda di prima:

Perché è ancora così problematico ?

VARIABILE N.1 -

Il prezzo, argomento doloroso. Lo so bene.

Anche io sono un venditore ma non mi racconto bugie: i prezzi di “ieri” non torneranno più, o per lo meno non nei prossimi 5-10 anni… Tutti conosciamo la storia della “bolla” dei prezzi. Quelli del periodo 2001-2007 erano prezzi gonfiati, erano quei prezzi l’anomalia.

La verità è che oggi siamo tornati alla normalità.

Solo nelle zone ad attrattiva “turistica” i prezzi sono leggermente risaliti (ma sono ben lontani dai prezzi del 2005 ad esempio). Il resto dell’Italia è ferma al palo.

Non voglio fare però una analisi dei prezzi di ieri o di oggi.

Per comprendere al meglio possiamo prendere in prestito le teorie che gli analisti hanno sviluppato per i casi simili al nostro: il mercato con “offerta forte” e “domanda debole”.

E questo ci porta dritti dritti alla variabile n. 2: i compratori.

Cosa succede al venditore in questo tipo di mercato? La risposta è ovvia.

In 10 cercano di vendere ma 1 solo venderà.

VARIABILE N.2 -

Nel mercato di oggi esiste una offerta (i venditori) molto maggiore della domanda (i compratori).

Il rapporto, mediamente, è 20:1, ma nella maggior parte dei comuni si arriva a 30:1.

Per intendersi: 20 immobili in vendita ed un solo compratore. E anche se nella tua zona il rapporto fosse 8:1, non cambierebbe molto.

Per il venditore questo mercato è simile ad una gara nella quale, tu Venditore, devi competere con tutti gli altri venditori (gli altri concorrenti in gara) che stanno cercando di vendere immobili simili al tuo nella tua stessa zona.

Cosa succede al venditore in questo tipo di mercato? La risposta è ovvia.

In 10 cercano di vendere ma 1 solo venderà.

Cerchiamo di capire di più, utilizzando valori “astratti”.

Mettiamo che il prezzo di mercato per il tuo immobile sia 100.

Il primo errore che ogni venditore commette, è illudersi di poter trovare “il cliente giusto” per il proprio immobile: l’acquirente che pagherà un po’ di più (la speranza è 115).

Anche se il venditore (in cuor suo) sa benissimo che il prezzo di mercato è inferiore, ci prova lo stesso.

Il Venditore si autoconvince sempre per gli stessi 2 motivi:

  • per la trattativa è obbligatorio partire da una somma superiore
  • le agenzie confermano che il prezzo di 115 è corretto, forse anche 120 (il venditore ignora che per l’agenzia, sovrastimare significa accontentare il venditore e ricevere l’incarico)
Ma una volta messo in vendita l’immobile, si presenteranno pochissimi interessati. E se e quando arriveranno le offerte, saranno esclusivamente offerte a ribasso, con prezzi ben lontani dalle somme che il venditore sperava.

E’ capitato anche a te, vero?

Non è difficile indovinare. Non vedo nel futuro. Ti sto solo raccontando quello che accade intorno a me ogni giorno, e che continua ad accadere da circa 10 anni.

Nel frattempo, il compratore cosa fa?

L’unico compratore del nostro mercato non si fa abbindolare. Ha 2 strumenti potentissimi, e li utilizza:

  • usa il web per trovare gli immobili e confrontare i prezzi
  • sa che tutti i venditori hanno bisogno di vendere

Trovati gli immobili e confrontati i prezzi, inizia a visitare gli immobili che costano meno, cioè quelli con prezzo tra 105 e 110. Successivamente visiterà anche quelli che costano un po’ di più: per lui il tempo speso nelle visite è tempo ben investito, perché lo porterà a risparmiare (per tutti i venditori invece sarà una enorme perdita di tempo).

Il compratore sa di avere tutto il tempo del mondo (dato che nessuno vende), e sceglierà con calma tra gli immobili che costano meno.

Terminata la fase della ricerca e delle visite agli immobili il compratore fa la sua offerta al massimo ribasso. La farà ai venditori che chiedono i prezzi più bassi, quelli tra 105 e 110…

A quel punto il venditore più stanco di attendere o quello che ha più bisogno di vendere accetterà la proposta, e sarà l’unico venditore che venderà il suo immobile.

Il prezzo di vendita? Ovvio: il prezzo sarà 100…

Naturalmente esistono casi in cui l’immobile è venduto a 105 (quell’immobile aveva qualcosa in più rispetto agli altri, oppure il compratore voleva assolutamente quel palazzo o quella strada), ma è 1 caso su 20.

E mettiamo pure che nel tuo mercato ci siano 2 compratori anziché uno solo: cambia qualcosa?

La risposta è no.

E tutti gli altri proprietari che non hanno venduto cosa fanno?

Hanno una sola scelta, se vogliono vendere: abbassare il prezzo.

E così chi, 6 mesi fa, vendeva a 125, oggi scende a 120. Chi vendeva a 120 scende a 115, e via così.

La maggior parte dei venditori, quelli con prezzo ancora troppo alto, resteranno fuori mercato – fuori dalla gara: non riceveranno telefonate ne visite … e saranno necessari mesi o anni di tentativi, prima che si convincano che il prezzo giusto è inferiore.

Attenzione però: non devi svendere.

La paura del proprietario è svendere, lo so io come lo sai tu. Non è un problema abbassare un po’ il prezzo, la paura è quella di abbassarlo troppo. Il proprietario sa bene qual è il prezzo di mercato: tutti viviamo su internet e bastano 10 minuti per conoscere il vero valore della zona nella quale vendiamo.

Il proprietario molto spesso “sarebbe” anche disposto ad abbassare un po’ il prezzo, ma sa bene anche che:

  1. non avendo “intermediari affidabili” a cui rivolgersi
  2. vista la carenza di compratori e la loro voglia di “ribasso”

proporre il suo immobile ad un prezzo “vicino” a quello di mercato, significherebbe ricevere offerte di importo inferiore a quello di mercato. E nessuno vuole svendere (neanche io vorrei).

Come uscire da questa situazione allora? Quasi tre anni fa, noi di Dimorama ci siamo domandati cosa fare.

La vendita è una gara, lo abbiamo capito.

Ma chi l’ha detto che il venditore deve “subire” la gara?

Con un po’ studio (alcune importanti informazioni le hai già) e di preparazione, puoi essere quello che la gara la “dirige”.

Dopo mesi di studio e di valutazioni, abbiamo scoperto che in alcuni paesi del Nord Europa – principalmente Inghilterra, Svezia e Norvegia, dove il mercato immobiliare è estremamente solido e la crisi mondiale non ha prodotto i risultati negativi che ben conosciamo in Italia – funzionava benissimo un sistema diametralmente opposto al nostro:

  • un meccanismo che permette di vendere un immobile accettando la proposta del miglior offerente in tempi rapidissimi
  • Un sistema con regole esattamente opposte a quelle del nostro mercato, che ribalta totalmente il rapporto venditore-compratore per come lo conosciamo
  • Un sistema che permette a te venditore di mettere i compratori in gara tra loro, verificare l’offerta più alta che il mercato ti può pagare, ed accettare solo la migliore, se ti piace

Meglio di così?

Ah si, c’è ancora qualcosa: questo sistema funziona alla perfezione per i mercati con richiesta “debole” (il nostro mercato attuale). E funziona anche meglio per i mercati a richiesta “forte” (le zone a maggior richiesta, come alcune località di villeggiatura o di interesse storico, dove tutti vorrebbero acquistare). E funziona perché accontenta ogni volta venditore e compratore.

Questo sistema prevede la vendita al miglior offerente attraverso un’asta, ma senza l’intervento di un Tribunale! Esattamente come succede per gli orologi, o le opere d’arte, i castelli o le ville di lusso.

La vendita di immobili attraverso asta é pratica comune da sempre in tutto il mondo anglosassone (anche negli USA) e stava cominciando a diffondersi anche in altri paesi europei, ma non fidandomi, decisi di andare a verificare di persona come funzionavano queste aste immobiliari tra privati.

Ed è stata una rivelazione!

Mi sono così ritrovato ad assistere ad un asta in Norvegia, insieme a una ventina di persone interessate ad un villino in periferia.

Ciascuno di loro aveva già visitato e valutato l’immobile e in quel giorno presentava la propria offerta, allegando già un assegno circolare. Ogni persona aveva infatti già preso visione di tutte le informazioni tecniche e burocratiche riguardanti l’immobile!!! In questo tipo di vendite infatti tutte le informazioni sono disponibili per il compratore (dallo stato di manutenzione agli impianti, dalla superficie calcolata al centimetro quadro con esattezza, alla presenza del più piccolo problema o aspetto negativo: anni luce avanti rispetto a noi!) e questo rende la vita facile ai compratori, che si devono solo preoccupare del prezzo che vogliono offrire.

Il proprietario, un distinto signore sulla cinquantina, terminata l’asta alla presenza del notaio ha accettato l’offerta più alta, e se ne è tornato a casa con l’immobile venduto e l’assegno circolare in tasca.

Aveva appena venduto la sua casa e tutto si era svolto in meno di un’ora.

Un sistema in cui il venditore incontra solo persone realmente disposte ad acquistare, che riceve la miglior offerta che il mercato gli offre e il giorno stesso torna a casa con i soldi.
Ho pensato: "devo assolutamente portare questo sistema in Italia!"

E così è andata.

Dopo uno studio durato oltre 2 anni su normative, processi di gestione, autorizzazioni, eravamo pronti ad offrire un servizio completamente nuovo.

Ecco come è nata Dimorama, la prima casa d’aste immobiliari italiana specializzata in aste tra privati che permette alle persone di vendere il proprio immobile in poco tempo, senza stress o brutte sorprese” ed al miglior prezzo.

Come funziona? Facciamo tutto noi: pubblichiamo il tuo annuncio, selezioniamo gli interessati, li accompagniamo alla visita, troviamo un notaio per l’asta.

Tutto in 60 giorni e con la garanzia che pagherai il compenso solo se avrai venduto l’immobile. Aggiudicata l’asta si terrà un regolare preliminare di compravendita e successivamente il rogito.

L’asta tra privati è un sistema in grado di garantire al venditore vantaggi ENORMI, impensabili per il sistema di vendita “tradizionale” che tutti conosciamo:

  • 1. UN PREZZO CHE AUMENTA Con Dimorama ricevi offerte in aumento, e non offerte in ribasso. Se il prezzo finale raggiunge quello che volevi tu, allora hai già venduto, altrimenti puoi rifiutare tutte le offerte. E non hai vincoli ne spese
  • 2. VALUTAZIONE PRELIMINARE DELL’IMMOBILE: tutti gli immobili in vendita con Dimorama sono verificati da cima a fondo, così ti eviti le brutte sorprese, gli intoppi o anche solo i ritardi
  • 3. VITA FACILE PER I COMPRATORI: i risultati delle verifiche, assieme a TUTTE le informazioni indispensabili come foto, planimetrie, mq (esatti!) condizioni di manutenzione, impianti, materiali di porte e pavimenti … sono visibili a chiunque sull’annuncio. In questo modo Tu venditore proponi al compratore un immobile enormemente più appetibile rispetto a un qualsiasi altro immobile venduto dal privato con il “fai da te” o da una qualsiasi di agenzia immobiliare
  • 4. ZERO VISITE A VUOTO: solo gli interessati, perché informati in maniera chiara e completa, verranno a visitare il tuo immobile
  • 5. ZERO RISCHI e ZERO RITARDI: i tempi della vendita sono stabiliti alla pubblicazione dell’annuncio. Chi partecipa sa già (è scritto nella documentazione d’asta) la data dell’asta, la data del preliminare, la data del rogito e saldo prezzo. No incertezze, no ritardi, no intoppi
  • 6. PROCEDURA TRASPARENTE: l’asta si tiene alla presenza di un notaio. Come venditore, non potresti essere più tutelato di così. E vale anche per il tuo compratore. Fatta l’asta ci sarà il compromesso e poi, in seguito, il rogito
  • 7. PREZZO STRATEGICO: valuteremo il tuo immobile e stabiliremo insieme a te il prezzo base d’asta: un prezzo “appetitoso” richiama i compratori … così ricevi le offerte, poi potrai decidere se accettare o meno
  • 8. TEMPI RAPIDI: la procedura di asta dura 60 giorni. Non uno di più
  • 9. CERTEZZA NEI PAGAMENTI: se il tuo immobile è aggiudicato incassi il primo assegno circolare. Il secondo lo ricevi alla firma dell’atto notarile, mediamente (ma sceglierai tu) entro 60 giorni

Le aste immobiliari tra privati funzionano in maniera perfetta se …

  • Hai messo in vendita il tuo immobile da oltre 5 mesi e nessuno ha fatto ancora un’offerta
  • Hai deciso che è il momento di liberarti di un immobile che non stai utilizzando (ma continui a pagarci le tasse)
  • Hai ricevuto un immobile in donazione da vendere al più presto per incassare liquidità
  • Hai la necessità di trasferirti e cerchi una casa più grande o più piccola per la tua famiglia
  • Hai sempre pensato che il tuo immobile potesse essere appetibile per una cerchia “ristretta” di persone
  • Se sai già che il tuo immobile è interessante o in zona molto richiesta

Compila il modulo qui sotto e ricevi una chiamata diretta dall’esperto Dimorama più vicino a te.

La filiale Dimorama più vicina a te ti ricontatterà in meno di 1 ora per analizzare il tuo immobile e proporti una soluzione definitiva.

“Se vendo con un’asta la gente penserà che sono in difficoltà finanziaria?”

Le aste private non hanno nulla a che vedere con debiti e tribunale (le aste giudiziarie per intenderci). L’annuncio del tuo immobile parlerà chiaro: è una vendita del libero mercato.

Certo, amici, conoscenti o parenti inizialmente non sapranno neppure di cosa si tratta. Ma basterà che leggano …

Anche orologi, quadri, e oggetti di lusso vengono venduti all’asta: semplicemente si tratta di un meccanismo di vendita diverso dalla classica compravendita. E’ solo una questione di abitudine … e le nostre aste sono già ben conosciute.

Ed una volta venduto .. tu sarai l’innovatore. Quello che ha venduto “bene” in tempi da record.

Quali garanzie ho? Posso fidarmi?

Dimorama ha 35 sedi in Italia e 85 persone nel team. Ogni anno aiutiamo oltre 700 persone a comprare e vendere la casa dei sogni al prezzo più conveniente sul mercato.

A te che ancora non ci conosci, vogliamo dare un motivo in più per provare:

Prova il servizio Dimorama: per un asta bastano 60 giorni. Se entro questo periodo di tempo il tuo immobile resta invenduto non pagherai un centesimo: pagheremo noi tutti i costi.

L’unica cosa che avrai investito, nella peggiore delle ipotesi, saranno soltanto i 60 giorni di tempo che passano dalla pubblicazione del bando di asta del tuo immobile alla scadenza dell’asta.

In altre parole, ti concedo l’enorme possibilità di provare il mio servizio in modo completamente gratuito e SENZA RISCHI.

ATTENZIONE!

Le condizioni che ti ho proposto per accedere al servizio non saranno valide per sempre: sono valide per i prossimi

Devi sapere infatti che gestire un’asta per noi ha questi costi:

  • stima dettagliata del bene
  • organizzazione della vendita
  • pubblicità
  • organizzazione delle visite all’immobile e dell’asta
  • il notaio per il giorno dell’asta

Diverse centinaia di euro…

Perché paghiamo noi? Perché sappiamo che il tuo immobile sarà venduto, se seguirai il nostro metodo.

E tu potrai ottenere tutto ciò senza anticipare alcuna spesa, semplicemente lasciando il tuo numero di telefono qui sotto.

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Ancora non sei convinto?
A questo punto hai queste opzioni:

  • Puoi continuare a tenere fermo il tuo immobile senza utilizzarlo, ma continuando a pagare costi e tasse
  • Puoi continuare a perdere tempo anche se sai benissimo (in cuor tuo) che non riuscirai mai a vendere al prezzo al quale l’agenzia lo sta pubblicizzando
  • Puoi continuare con il metodo “tradizionale”

Oppure…

Puoi avere la certezza di vendere il tuo immobile tra 60 giorni, al miglior offerente che esiste sul mercato. In questo caso riceverai tante offerte da persone interessate ad acquistare e tu dovrai solo decidere se accettare o rifiutare.

Onestamente se il tuo immobile è in vendita da diversi mesi, in questo momento non hai proprio nulla da perdere.

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